H τρόικα ξεσκονίζει δάνεια και τράπεζες!!!

Μπορεί να υποβάλαμε την αίτηση μας για ένταξη στο Μηχανισμό Στήριξης, έχοντας στο πίσω μέρος του μυαλού μας ότι ενδεχομένως να χρειαστούμε 4 -5 δισεκατομμύρια ευρώ, ωστόσο στην πορεία μας προκύπτουν πολλαπλάσια ποσά. 

Και αυτό γιατί, ως φαίνεται, η αίτηση μας δεν αφορά μόνο στην ανακεφαλαιοποίηση των τραπεζών αλλά και στα δημόσια οικονομικά. Ταυτόχρονα, προκύπτει θέμα με τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια των τραπεζών, για τα οποία φαίνεται να προκύπτει διαφορά στον τρόπο υπολογισμού τους. Το γεγονός αυτό, επιφέρει αλυσιδωτές εξελίξεις στο τοπίο τραπεζών και ακινήτων.

Η ΔΙΑΦΟΡΑ ΚΥΠΡΟΥ - ΔΙΕΘΝΩΣ

Ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή. 

Στο εξωτερικό εάν κάποιος δεν καταβάλλει τις δόσεις του για τρεις συνεχόμενους μήνες, το δάνειο θεωρείται μη εξυπηρετούμενο και η τράπεζα μπορεί να προχωρήσει στις ανάλογες διευθετήσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία της εκάστοτε χώρας.

Αντίθετα στην Κύπρο, ένα δάνειο δεν εμπίπτει στη συγκεκριμένη κατηγορία ακόμα και αν οι δόσεις καθυστερήσουν για τρεις μήνες, σε περίπτωση που ο δανειζόμενος, διαθέτει ακίνητο, μεγαλύτερης αξίας από το δάνειο που έλαβε. 

Η υποθήκη δηλαδή που έδωσε είναι μεγαλύτερης αξίας από το δάνειο. Και όπως είναι γνωστό, τα περισσότερα ακίνητα στο νησί έχουν μπει σε υποθήκη για την απόκτηση στεγαστικών δανείων. Ωστόσο, αυτή δεν είναι η μοναδική παράμετρος που θα πρέπει να εξετάσει κάποιος για να ξεδιαλύνει το κουβάρι αυτής της υπόθεσης.

Η ΑΥΞΗΣΗ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ

Παρενθετικά, εδώ θα πρέπει να επισημάνουμε ότι σε περίπτωση που η τράπεζα διαγράψει ένα δάνειο και το εντάξει στην κατηγορία των μη εξυπηρετούμενων – θεωρώντας δηλαδή ότι δεν πρόκειται να εισπράξει τα λεφτά αυτά που έδωσε – θα πρέπει την ίδια ώρα να προχωρήσει σε αύξηση κεφαλαίου, ώστε να καλύψει τις όποιες ζημιές έχει υποστεί από τη διαγραφή του δανείου. 

Επομένως, όπως γίνεται αντιληπτό, όσο μεγαλύτερο είναι το ποσό των μη εξυπηρετούμενων δανείων για μια τράπεζα, τόσα περισσότερα κεφάλαια θα πρέπει να βρει.

ΘΕΜΑ ΕΚΤΙΜΗΣΕΩΝ

Όπως είχαμε αναφέρει προηγουμένως, στην Κύπρο εάν ένα ακίνητο, το οποίο έχει κάποιος στην κατοχή του, είναι μεγαλύτερης αξίας από το δάνειο που έλαβε, το δάνειο αυτό δεν εμπίπτει στα μη εξυπηρετούμενα, ακόμα και αν ο δανειζόμενος παραλείψει τις δόσεις του για τρεις μήνες. 

Εδώ όμως φαίνεται να ανακύπτει ένα θέμα σε σχέση με τις εκτιμήσεις των ακινήτων. Θέμα όχι καινούργιο, το οποίο όμως επανέρχεται στην επικαιρότητα λόγω ακριβώς των πιο πάνω εξελίξεων με την Τρόικα.

Όπως είναι λοιπό γνωστό, εδώ και χρόνια υποβόσκει ένα θέμα στο χώρο των ακινήτων / τραπεζών για τις εκτιμήσεις. 

Ότι δηλαδή σε κάποιες περιπτώσεις, ένα ακίνητο εκτιμάται πιο ψηλά από την πραγματική του αξία, ώστε όταν κάποιος πάει να πάρει δάνειο από την τράπεζα – μπορεί να πάρει μέχρι το 80% της αξίας του σπιτιού – να πάρει ουσιαστικά δάνειο για το σύνολο της αξίας του, εφόσον αυτό εκτιμηθεί ψηλότερα από την πραγματική του αξία.

 Με αποτέλεσμα σήμερα να προκύπτει το εξής φαινόμενο, τόσο με την πτώση των τιμών, όσο και με τις νέες εκτιμήσεις που γίνονται. 

Η αξία του σπιτιού όχι μόνο έχει πέσει, αλλά είναι και κάτω από την αξία του δανείου που έχει δοθεί. Επομένως, ακόμα και αν η τράπεζα πιάσει στα χέρια της το συγκεκριμένο ακίνητο, δεν θα καλύψει ολόκληρο το ποσό του δανείου που έχει δώσει. 

Για το λόγο αυτό, στις συζητήσεις με την Τρόικα, ενδεχομένως να τεθεί και το συγκεκριμένο θέμα, αφού επηρεάζει όχι μόνο τον κλάδο των ακινήτων, που αποτελεί ένα μεγάλο τομέα της κυπριακής οικονομίας, αλλά ταυτόχρονα επηρεάζει με άμεσο τρόπο και τις τράπεζες.

ΤΟ ΑΔΥΝΑΤΟ ΤΗΣ ΕΚΠΟΙΗΣΗΣ

Η παράμετρος αυτή, δύσκολα θα τεθεί καν προς συζήτηση, ακόμα και από τους ανθρώπους της Τρόικα, καθώς εμπεριέχει ευαίσθητες κοινωνικές προεκτάσεις. 

Η αλλαγή δηλαδή στο θέμα της εκποίησης των ακινήτων. Όπως είναι γνωστό, στο εξωτερικό, η τράπεζα, πολύ εύκολα μπορεί να εκποιήσει ένα ακίνητο, εφόσον το άτομο που εξασφάλισε στεγαστικό δάνειο για να το αγοράσει, δεν καλύπτει τις δόσεις του. 

Ωστόσο στην Κύπρο, ιδιαίτερα εάν πρόκειται για την πρώτη κατοικία, η εκποίηση του ακινήτου είναι σχεδόν αδύνατη. Αυτό από τη μια προφυλάσσει τους αγοραστές, καθώς εάν βρεθούν σε μια προσωρινή ενδεχομένως κατάσταση με μειωμένη ρευστότητα, δεν φοβούνται ότι θα βρεθούν στο δρόμο. 

Από την άλλη, εμποδίζει τις τράπεζες να καλύψουν – μερικώς ή στην ολότητα του – ένα δάνειο το οποίο δεν μπορεί να εξοφληθεί.

ΣΤΗ ΜΕΣΗ ΤΡΑΠΕΖΩΝ ΚΑΙ DEVELOPERS

Επί του θέματος των εκτιμήσεων, σχετικό είναι και το άρθρο που είχε ετοιμάσει προ ημερών ο Παύλος Λοϊζου,  της Leaf Research. 

Χαρακτηριστικά, ανέφερε σε αυτό ότι φαίνεται να υπάρχει μια σύγχυση όσον αφορά στον ρόλο του εκτιμητή ακινήτων και το τι σημαίνει η τιμή που αναγράφεται στις εκτιμήσεις. 

Σε γενικές γραμμές, σημειώνει, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα θεωρούν ότι ο εκτιμητής είναι εκείνος ο οποίος ελέγχει ότι το ακίνητο το οποίο θα υποθηκεύσουν είναι νόμιμο και ότι ο εκτιμητής θα τους προστατέψει από «κάθε κακό». 

Οι επιχειρηματίες ανάπτυξης θεωρούν ότι ο εκτιμητής δεν έχει το όραμα να καταλάβει ή να αντιληφθεί το έργο τους και ως αποτέλεσμα θα το εκτιμήσει πιο κάτω από όσα αξίζει. Οι λοιποί δανειζόμενοι νομίζουν ότι ο εκτιμητής «έχει άποψη» όσον αφορά στην αίτηση του δανείου τους και ότι «θα το βάλει χαμηλά» για να «είναι καλυμμένος». 

Η γενική άποψη φαίνεται να είναι ότι ο εκτιμητής είναι κάτι μεταξύ «ελεγκτή των ακινήτων» και «προστάτη των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων» και ότι η τιμή που αναγράφεται στην εκτίμηση είναι ένα «χαμηλό ποσό» για να προστατευτεί το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα. Δυστυχώς και τα δύο είναι λανθασμένα.

Ο ρόλος του εκτιμητή δεν είναι να ελέγχει την νομιμότητα ή μη των οικοδομημάτων προβαίνοντας σε λεπτομερείς ελέγχους των αδειών, αιτήσεων, κτλ. 

Η νομιμότητα ή μη των οικοδομών, έγκειται σε ξεχωριστή εξέταση από πολεοδόμο, εκτιμητή ποσοτήτων, ή/και δικηγόρο. 

Ο ρόλος του εκτιμητή, όσον αφορά εκτιμήσεις είναι (συνήθως) να υπολογίσει την τιμή στην οποία θα μπορούσε να πουληθεί ένα συγκεκριμένο ακίνητο σε ένα συγκεκριμένο χρονικό σημείο, με την συναλλαγή να γίνεται μεταξύ ενός πρόθυμου πωλητή και αγοραστή, ξεκαθαρίζει.

ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΑΠΟ RICS

Το θέμα των εκτιμήσεων είχε απασχολήσει έντομα και το RICS, δημιουργώντας έτσι το Valuer Registration Scheme (VRS) του RICS. 

Το Valuer Registration Scheme καθορίζει μια προσέγγιση για να ενισχυθεί η εμπιστοσύνη στην παροχή συμβουλών εκτίμησης και να ενδυναμώσει τα υψηλότερα επαγγελματικά πρότυπα στην εκτίμηση ακινήτων – βασικό στοιχείο που στηρίζει την πιο οικονομική δραστηριότητα. 

Εξασφαλίζοντας την ποιότητα των εκτιμήσεων ακινήτων, το VRS θα παρέχει στους δανειστές, διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων και επενδυτές ένα σαφώς αναγνωρίσιμο τίτλο για τους πιο συντονισμένους και καταρτισμένους επαγγελματίες.

Η Λιάνα Τουμάζου, Country Manager του RICS Κύπρου, δήλωσε σχετικά: «Στο σημερινό ταχέως μεταβαλλόμενο οικονομικό περιβάλλον, υπάρχει μια αυξανόμενη ζήτηση για ειδικούς οι οποίοι μπορούν να επιδείξουν γνώση των διεθνών προδιαγραφών. 

Αυτό ισχύει ιδιαίτερα στον τομέα της εκτίμησης, όπου οι ρυθμιστικές αρχές και οι πελάτες ζητούν υψηλότερα ηθικά πρότυπα και μεγαλύτερη διαφάνεια στις μεθοδολογίες που υιοθετούνται και στον τρόπο που η αξία προσδιορίζεται. 

Οι επαγγελματίες εκτιμητών ακινήτων στην Κύπρο, μπορούν να αποκτήσουν σημαντικό πλεονέκτημα αποκτώντας το πιστοποιητικό του RICS και αποδεικνύοντας ότι είναι αφοσιωμένοι στην διατήρηση των υψηλότερων προτύπων επαγγελματικής επάρκειας και ακεραιότητας ».

ΟΡΦΑΝΙΔΗΣ: ΕΥΤΥΧΩΣ ΠΡΟΛΑΒΑΜΕ

Στην παρουσία του στην εκπομπή «60 λεπτά» στο Σίγμα, ο τέως Διοικητής της Κεντρικής Τράπεζας, Αθανάσιος Ορφανίδης, ερωτήθηκε εάν η κατάσταση σε σχέση με τα στεγαστικά δάνεια και την αγορά ακινήτων στην Κύπρο είναι τόσο ανησυχητική όσο στο εξωτερικό και ειδικότερα στην Ιρλανδία.

«Η Κεντρική», απάντησε, «από το 2007 και μετά αποφάσισε να τηρήσει μια πιο αυστηρή στάση όσον αφορά στο εποπτικό της πλαίσιο σε σχέση με την παραχώρηση στεγαστικών δανείων, καθώς διαβλέψαμε ότι εφόσον συνεχιζόταν η κατάσταση, ενδεχομένως να υπήρχε πρόβλημα στις τράπεζες, ανέφερε ο κ. Ορφανίδης, σχολιάζοντας το θέμα που τέθηκε για την παραχώρηση στεγαστικών. Γι αυτό άλλωστε, συνέχισε, και δεν αντιμετωπίσαμε τα προβλήματα της Ιρλανδίας.

Κληθείς συναφώς να σχολιάσει και το θέμα των μη εξυπηρετούμενων δανείων, ο κ. Ορφανίδης σημείωσε ότι είναι φυσιολογικό σε περιόδους κρίσεων να αυξάνονται τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Ωστόσο, όποτε συμβαίνει αυτό, ζητούμε από τις τράπεζες να αυξάνουν τα κεφάλαια τους, κάτι που οι τράπεζες μας έκαναν, σημείωσε.

ΣΥΖΗΤΗΣΕΙΣ ΤΡΟΙΚΑΣ - DEVELOPERS

Με τους αντιπροσώπους της Τρόικα συναντήθηκε προ ημερών και αντιπροσωπεία του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης και Οικοδομών, στην παρουσία εκπροσώπων της Κεντρικής Τράπεζας. Στη συνάντηση δόθηκε από το Σύνδεσμο νότα αισιοδοξίας για την αγορά ακινήτων και παρουσιάστηκαν οι ιδιαιτερότητες αλλά και οι προοπτικές της.

Αναλύθηκε ο πολύ σημαντικός ρόλος που διαδραμάτισε και συνεχίζει να διαδραματίζει ο κλάδος για την κυπριακή οικονομία και τονίστηκε ότι ο τομέας ανάπτυξης γης στην Κύπρο βασίζεται σε υγιή θεμέλια και δεν παρουσιάζει τις μεγάλες στρεβλώσεις που παρουσιάζει σε άλλες χώρες, οι οποίες είχαν ως αποτέλεσμα να καταρρεύσει ο κλάδος και να συμπαρασύρει τους τραπεζικούς οργανισμούς.

Σε σχέση με τα προβλήματα του κλάδου που παρουσιάζονται τα τελευταία χρόνια, η αντιπροσωπεία των Συνδέσμου τόνισε το πρόβλημα της στενότητας χρηματοδότησης. 

Όπως αναφέρθηκε, το θέμα της χρηματοδότησης από τις Τράπεζες διαδραματίζει σημαντικό ρόλο στην ύπαρξη του κλάδου και ότι οι ανακεφαλαιώσεις των τραπεζών παρουσιάζουν  ευκαιρία για βελτίωση της ρευστότητας της οικονομίας για χρηματοδότηση με χαμηλότερα επιτόκια.

Οι ερωτήσεις των εκπροσώπων της Τρόικα περιστράφηκαν κατά κύριο λόγο γύρω από τις καθυστερήσεις που παρατηρούνται στην έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας και στα προβλήματα των τραπεζών και τον κίνδυνο επιδείνωσης της κατάστασης λόγω μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Source: http://www.sigmalive.com